종합부동산세 세율상향조정 납부방법 과세대상 납부기한 절세방법

종합부동산세 납부 방법과 과세대상, 납부기한을 쉽게 알려드리겠습니다. 종합부동산세 과세 대상, 납부 기한, 절세 방법 등을 확인하여 세금 부담을 최소화해 보세요. 2023년 세율 상향 조정에 대비하여 종합부동산세 계산 방법도 확인해 보세요. 

 

1. 종합부동산세란

 

 

종합부동산세란▶ 개인이 보유하고 있는 전국의 주택과 토지를 합산한 금액이 과세기준금액을 초과하는 경우에 과세하는 세금입니다. 즉, 재산세와는 별도로 고액의 부동산에 대하여 추가로 부과하는 세금을 말합니다.

 

2023년 종부세 세율 정리

 

 2. 종합부동산세 과세 대상 조회

종합부동산세의 과세대상은 토지와 주택으로, 토지는 공시지가를 기준으로, 주택은 공시가격을 기준으로 세금을 부과합니다. 그러나, 영구 거주를 위해 사용되지 않는 휴양, 여름휴가, 엔터테인먼트를 위한 빌라는 높은 고정 세율(4%)이 적용되며 과세 면제 대상입니다.

 

 

종합부동산세 과세대상 조회하기

 

 

 

 

종합부동산세의 과세대상(납세의무자)은 다음과 같습니다.

• 종합부동산세는 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억 초과하는 부동산 소유주
• 개인별로 소유하고 있는 전국 종합 토지의 공시 가격 합산액이 5억이 초과하는 자
• 주택을 제외한 건축물의 부속토지의 공시지가 합계액이 80억이 초과하는 자
• 1세대 1 주택자의 경우 11억 원을 초과하는 사람의 경우

  
다만, 다음과 같은 경우에는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

• 주거용 주택으로서 1세대 1 주택인 경우 * 공익을 목적으로 사용하는 토지인 경우
• 대통령령으로 정하는 종류의 토지인 경우
• 임대주택이나 기숙사, 주거용이 아닌 사업용 건물은 종합 부동산세 대상에 해당되지 않습니다

 

 

3. 종합부동산세 납부기한

종합부동산세에는 고정된 납부 마감일이 있으므로, 매년 이 기간 내에 납부해야 합니다.

납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 납부 마감일이 토요일이나 공휴일에 해당하는 경우, 다음 날이 평일인 날까지 기한이 연장됩니다.

 

납부기한까지 종합부동산세를 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다.

 

4. 종합부동산세 납부

1) 과세기준일

종합부동산세는 6월 1일 기준으로 주택 또는 토지의 소유권을 보유하고 있는 납세자에게 부과됩니다. 따라서 6월 1일 이후에 주택 또는 토지를 취득한 경우 그 해 12월에 해당 주택 또는 토지에 대한 종합부동산세를 납부해야 합니다.

 

집을 매도하려고 하는 경우, 6월 1일 전에 매도하는 것이 종합부동산세 절세에 유리합니다. 왜냐하면 6월 1일 이후에 매도하게 되면 이미 집은 내 소유가 아니지만, 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 부과되기 때문입니다.

 

예를 들어, 2023년 6월 1일에 집을 매도한 경우, 2023년도 종합부동산세는 2023년 12월에 납부해야 합니다. 하지만 2023년 5월 31일 전에 집을 매도한 경우, 2023년도 종합부동산세를 납부하지 않아도 됩니다. 

 

따라서 집을 매도하려고 하는 경우, 종합부동산세 절세를 위해 6월 1일 전에 집을 매도하는 것이 유리합니다.

 

 

2) 특별한 상황에서의 과세 주체 

종합부동산세의 과세 주체는 일반적으로 6월 1일 기준으로 주택 또는 토지의 소유권을 보유하고 있는 납세자입니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 과세 주체가 변경될 수 있습니다.

 

- 위탁의 경우 : 위탁인에게 과세 주체가 있습니다.

- 증여의 경우 : 증여받은 자에게 과세 주체가 있습니다.

- 상속의 경우 : 상속받은 자에게 과세 주체가 있습니다.

 

2021년부터 시행된 종합부동산세법 개정안은 위탁의 경우 위탁인에게 과세 주체가 있음을 명시하였습니다. 위탁이란, 부동산의 소유권은 그대로 유지하면서 관리만 위탁하는 것을 말합니다.

 

예를 들어, A가 자신의 부동산을 B에게 위탁하여 관리하게 한 경우, A는 부동산의 소유권을 보유하고 있지만, 6월 1일 기준으로 부동산의 관리권은 B에게 위탁하였기 때문에, 종합부동산세의 과세 주체는 B가 됩니다.

 

즉, A가 자신의 부동산을 B에게 위탁하여 관리하게 한 경우, A는 종합부동산세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만 B는 종합부동산세를 납부해야 합니다. 따라서 B는 종합부동산세의 납부 의무가 있습니다. B는 종합부동산세를 납부하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다. 따라서 B는 종합부동산세를 납부해야 합니다.

 

3) 합산 배제 과세 대상

종합부동산세는 고액의 부동산을 보유한 납세자에게 부과되는 세금입니다. 종합부동산세에 부담을 느끼는 경우, 해당 세무서에 합산 배제 과세 대상을 신고할 수 있습니다. 합산 배제 과세 대상은 다음과 같습니다.

 

- 1세대 1 주택 : 공시가격 9억 원 이하의 주택

- 2 주택 이상 : 공시가격 6억 원 이하의 주택

- 조정 대상 지역의 1 주택 : 공시가격 9억 원 이하의 주택

- 조정 대상 지역의 2 주택 이상 : 공시가격 6억 원 이하의 주택

 

합산 배제 과세 대상을 신고하기 위해서는 종합부동산세 신고서를 작성하여 해당 세무서에 제출해야 합니다. 종합부동산세 신고서는 국세청 홈택스에서 작성할 수 있습니다. 합산 배제 과세 대상을 신고하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 됩니다. 다만, 합산 배제 과세 대상을 신고하기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

 

- 해당 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

- 해당 주택을 보유한 기간 동안 계속해서 거주하고 있어야 합니다.

- 해당 주택을 임대하고 있지 않아야 합니다.

 

합산 배제 과세 대상을 신고하는 경우, 해당 주택의 공시가격을 확인해야 합니다.

공시가격은 국토교통부 누리집에서 조회할 수 있습니다.

 

4) 분할 납부 가능

종합부동산세의 경우 일시불 납부가 원칙이지만, 이자 없이 분할 납부도 가능합니다.

납세액이 250만 원 이상 500만 원 이하면 분납신청 후에는 1차분 최소 250 만원을 12월에 납부해야 합니다.

나머지 2차분은 다음 해 6월에 납부하거나 분납기간 중에도 납부할 수 있습니다.

 

납부액이 500만 원을 초과 시 공식 납부 기간 동안 50%(절반)을 납부해야 합니다. 예를 들어 납세액이 1,000만 원일 경우 최소 500만 원은 12월 15일 내에 납부해야 합니다.

 

납세액	분납 가능 금액
250만 원 초과 500만 원 이하	납부할 세액에서 250만 원을 차감한 금액
500만 원 초과	납부할 세액의 50% 이하 금액

 

분납신청은 납부기한인 12월 15일까지 홈택스나 손택스에서 할 수 있으며, 분납신청 방법은 아래와 같습니다.

 

홈택스 로그인 후 신청/제출 > 신청업무 > 종합부동산세 정기고지분 분납신청을 선택

 

납부번호와 필요한 정보를 입력하면 되고 납부서 출력도 가능합니다.

 

5. 종합부동산세 납부방법

종부세 납부 방법은 다음과 같습니다.

 

*홈택스

신고/납부 > 세금납부 > 국세납부 > 납부할 세액 조회 납부로 차례대로 진행합니다.

 

*손택스

신고/납부 > 국세납부 > 납부할 세액 조회 납부

 

최근에 고지된 세금이 조회됩니다.

납부서 출력을 클릭하면, 종부세 납부서 (고지서)를 조회할 수 있습니다.

납부하기를 클릭하면, 가상계좌, 카드납부 등 종부세 납부방법을 선택하여 납부할 수 있습니다.

 

6. 종합부동산세 계산방법

1) 2023년 변경된 종합부동산 세율

※개인 소유 주택

과세표준	2주택 이하		3주택 이상
	세율(%)	누진공제	세율(%)	누진공제
3억 원 이하	0.5	-	0.5	-
6억 원 이하	0.7	60만 원	0.7	60만 원
12억 원 이하	1.0	240만 원	1	240만 원
25억 원 이하	1.3	600만 원	2	1,440만 원
50억 원 이하	1.5	1,100만 원	3	3,940만 원
94억 원 이하	2.0	3,620만 원	4	8,940만 원
94억 원 초과	2.7	10,180만 원	5	18,340만 원
법인	2.7		5

※ 2023년 바뀐 종부세 세율 사항

- 기본공제금액 상향 : (일반) 9억 원, (1세대 1 주택자) 12억 원

- 과표 12억 원 이하 및 조정대상지역 2 주택에 대한 중과 폐지

- 세 부담 상한율이 150%로 동일 적용

 

2023 부동산 보유세 완화(출처=국토교통부)

 

2) 종합부동산세 과세표준

과세표준	세율
15억원 이하	1.0%
15 ~ 45억원	2.0%
45억원 초과	3.0%

 

3) 종합부동산세 계산방법

종합부동산세는 공시가격을 기준으로 산출됩니다. 공시가격은 매년 6월 1일 기준으로 결정되며, 국토교통부에서 고시합니다. 공시가격은 국토교통부 누리집에서 조회할 수 있습니다.

 

※수식으로 계산이 가능하나 복잡하고 어렵기 때문에 아래 종합부동산세 계산기를 통해서 쉽게 계산할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

종합부동산세 계산기

 

 

 

종합부동산세 = 공시가격 x 세율 - 공제액

※종합부동산세를 계산하는 방법

1. 국토교통부 누리집에서 공시가격을 조회합니다.

2. 과세표준 금액을 계산합니다.

과세표준 금액은 공제액을 차감한 다음 공정시장 가액비율을 곱하여 결정합니다.

(공정시장 가액비율은 최근에 100%에서 60%로 조정됨)

※ 과세표준 = {개인이 보유한 주택 공시가격 합계금액 - 9억 원(1 주택자 12억 원)} x 공정시장 가액비율(60%)

3. 과세표준 금액에 해당하는 세율을 곱합니다.

4. 누진 공제액을 차감합니다.

5. 계산한 금액에서 공제할 재산세액을 차감합니다.

 

*세율은 주택의 종류와 보유 수에 따라 다릅니다

 

예를 들어, 한 사람이 소유한 아파트들의 공시가액 합계가 15억 원이라고 가정하면, 종합부동산세의 과세표준금액은 1억 8000만 원이 됩니다.

{15억 원 - 12억 원 (한 사람 기본 공제)} x 60% = 1억 8000만 원

 

※ 1억 8000만 원 x 0.5% = 90만 원

 

종합부동산세는 소유한 전국 합산 주택 공시 가격에서 소득공제를 빼고, 공정시장가액비율을 곱한 후, 세율을 곱한 가격에서 법정 공정 세액을 빼면 됩니다.

 

3) 종합부동산세 절세방법

종합부동산세를 절세하는 방법에는 다음과 같은 방법이 있습니다.

 

- 1세대 1 주택으로 인정받는다.

- 공제액을 최대한 활용한다.

- 세액공제를 받는다.

- 납부기한을 연장한다.

 

마지막으로, 종합부동산세에 대한  긴 글을 읽어주셔서 감사합니다. 이 글을 통해 종합부동산세에 대한 이해를 높이시고 세금 납부에 도움이 되기를 바랍니다.

 

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